グローバルリンクマネジメントは、「不動産を通じてお客様の真の豊かさに貢献する」という企業理念のもと、平成17年3月にスタートしました。
「世界都市東京」に資産性の高い集合住宅を創造し、開発、分譲、管理、運営をすることによって、社会貢献し、私たちのビジネスに関わるすべてのお客様の「真の豊かさ」に貢献したいという思いで設立された不動産投資を手がける企業です。
現在では、「都心に住む人」と」都心に不動産を所有する人」双方を長期的にサポート仕組みを整えて、サービスを提供しています。
不動産投資マンションのブランドとしては、「アルテシモシリーズ」、「トラディスシリーズ」、「メビウスシリーズ」の3つのブランドを手がけています。
僕自身も「アルテシモシリーズ」の所有者のため、グローバルリンクマネジメント社の口コミ・評判が気になり、まとめて見ました。
自分自身も投資用マンションを所有しているオーナーとしての意見についても、こちらで述べたいと思います。
目次
不動産投資のグローバルリンクマネジメントってどんな会社？
グローバルリンクマネジメントは、平成17年3月に設立された投資用マンションの販売や投資マンションの所有オーナーに代わり、賃貸募集を手がける不動産会社です。
グローバルリンクマネジメントの会社概要
以外と知られれていませんが、東京都内において、不動産を開発から販売・管理までワンストップで行っている企業は、１０数社しかありません。
その中の1社が「アルテシモシリーズ」を手がける株式会社グローバル・リンクマネジメントです。
| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | 株式会社グローバル・リンク・マネジメント |
| 資本金 | 2億円 |
| 事業内容 | 投資用不動産売買、賃貸、管理及び仲介 |
| 投資用マンションシリーズ | 「アルテシモシリーズ」、「トラディスシリーズ」、「メビウスシリーズ」 |
| 従業員数 | 68人(2016年現在) |
| 本社所在地 | 所在地 東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号渋谷マークシティウエスト14階 (総合受付)18階 |
| 特徴 | 投資用不動産の販売だけではなく、賃貸経営には欠かせない客付をオーナーの代わりに行なっており、中でも独自のサブリースシステムにより、不動産投資ローンに合わせた最長35年、家賃見直しは7年毎で、空室リスクと賃料下落リスクを抑える仕組みを提供しています。 |
| URL | https://www.global-link-m.com/ |
上記でもあげましたが、独自のサブリースシステムによって、オーナーが投資用マンション取得後に抱える空室リスクや賃貸下落リスクを抑えるシステムが特徴的ですが、他のも特徴をあげると、
・23区・川崎駅から徒歩10分圏内という地方からの移住者が多く、賃貸需要の高い地域だけで、開発している。 ・4回の家賃見直し時も、家賃の下落幅が最大5％までになっている。 ・低金利でローンで組める金融機関の提携、取引銀行が業界最多球の20行と豊富である。 ・管理戸数１,７９1戸、入居者率99.17％の実績。
特に、不動産売買の場合、個人で購入物件が決まった後、ほとんどの人は銀行からの融資で不動産を購入します。しかしながら、個人で不動産投資ローンを申請しても、銀行との信頼関係がない場合、中々その門戸を開けることができず、不動産投資を始める一つのハードルになっているため、提携銀行が20行あることは、強みの一つと言えるのではないでしょうか。
また、業績の方は
85億1000万円(2015年12月期実績) 84億5100万円（2014年12月期実績） 92億4000万円（2013年12月期実績） 53億6000万円（2012年12月期実績） 45億5000万円（2011年12月期実績） グループ連結
2012年12月期から2013年12月期で大幅に業績を伸ばしていますが、それ以降は苦戦を強いられているようです。
セミナー：https://www.global-link-seminar.com/
グローバルリンクマネジメントの事業内容は？
グローバルリンクマネジメントは「アルテシモシリーズ」を中心とする投資用マンションの企画・開発・販売を中核においています。
【事業内容】
- 「アルテシモシリーズ」をはじめとした投資用マンションの企画・開発・販売
- 「医師向け不動産投資サービス」ドクターコンシェルジュの運営
- 不動産の賃貸管理（集金代行／サブリース）・仲介
- マンション管理業務
投資用マンション販売後の入居者の募集から建物の管理まで、一貫して行なっているのが特徴的です。また、医師向けの不動産投資サービスとして、ドクターコンシェルジュを展開しており、投資用マンションの販売だけではなく、医師の開業支援や会計支援などを手がけているのもの特徴の一つです。
グローバルリンクマネジメントの上場は？
インターネットの検索で「グローバルリンクマネジメント」と検索すると、関連するキーワードとして、「グローバルリンクマネジメント 上場」という関連キーワードが出てきます。
気になって調べてみると、求人として「経営企画」や「財務経理」を募集しており、その中の情報として、将来的には開示資料や有価証券報告書の作成に関わるという記載があり、上場に向けて準備しており、経営基盤を強めるための採用を強化しているように感じます。
2017年12月13日に東証マザーズへの上場へ
出典：http://www.ipokiso.com/company/2017/global-link-m.html
2017年11月8日。グローバルリンクマネジメントは東証マザーズへの上場を発表しました。上場予定日は2017年12月13日になっており、詳細は以下になります。
出典：http://www.ipokiso.com/company/2017/global-link-m.html
想定時価総額は41.4億円で、PER12.59倍、PBR2.77倍の初値予想になっています。
株式公開することで、今後はより事業を加速させていくことが予想されます。今後、どのような事業展開をしていくのか。楽しみですね。
グローバルリンクマネジメントが手がける投資用マンションは？
グローバルリンクマネジネントは、「アルテシモシリーズ」、「トラディスシリーズ」、「メビウスシリーズ」の3つの不動産マンションブランドを手がけています。
「アルテシモシリーズ」から始まり、2010年度に「メビウスシリーズ」、「ドラディスシリーズ」を手がけていましたが、2013年度以降は、「アルテシモシリーズ」の開発に特化しているようです。
2017年度は、アルテシモサグラ、アルテシモカーロ、アルテシモグレアス、アルテシモフェリオ、アルテシモシェルト、アルテシモアレス、アルテシモサリーレを販売しています。場所も目黒エリアなど、資産価値が落ちづらく、中古が流通しづらいエリアに開発をしています。
販売している投資用マンションの規格は、20平米(ワンルーム/1K)〜40平米(1LDK)が多く、価格帯は2,000万円〜4,000万円程になっています。
設備としては、
・ウォークインクローゼットあり ・ペット飼育可能（細則有り） ・オートロック ・宅配ボックス ・浴室乾燥機 ・2コンロ
といった単身者が住みやすい物件スペックになっており、特に女性に好まれるマンションに仕上がっています。
アルテシモシリーズ
□2016年度
アルテシモバテル、アルテシモポルト、アルテシモテソロ、アルテシモラヴィ、アルテシモアスタ、アルテシモレーヴ
□2015年度
アルテシモグラード、アルテシモフォルテ、アルテシモエスト、アルテシモオアゾ、アルテシモヴェルデグランシアタワー亀戸、アルテシモクレア
□2014年度
アルテシモステラ、アルテシモストーリア、アルテシモジーノ、アルテシモグランツ、アルテシモアルド、アルテシモプリマ、アルテシモシリウス、アルテシモラルゴ
□2013年度
アルテシモリリア、アルテシモヴィータ、アルテシモフィーノ、アルテシモレガ、アルテシモモン、アルテシモアクト、アルテシモフラン
□2012年度
アルテシモアルディート、アルテシモルーチェア、ルテシモアソラ、アルテシモディオ、アルテシモアヴァンテ
□2011年度
アルテシモグランデリア、アルテシモイズム、アルテシモパーチェ、アルテシモセレーノ、アルテシモトランザ
□2010年度
アルテシモプレンド、アルテシモフィリーフ、アルテシモヴァレント
□2009年度
アルテシモリンクベリス、アルテシモリンククロス、アルテシモリンククロッソ、アルテシモリンクパッシ、アルテシモリンクブレッザ、アルテシモレジェンダ
□2008年度
アルテシモブランシェプロヴァ、アルテシモリンクコモド、アルテシモフォンテ、アルテシモリンクディセラ、アルテシモリンクフィオーレ
□2007年度
アルテシモパッソ、アルテシモアクアバカンザ、アルテシモアクアリンクビスタ、アルテシモリベロ、アルテシモアクアコンコルディア、アルテシモリンクトアレスト
□2006年度
アルテシモ 大森、アルテシモ志村坂上スパシエ、アルテシモベッタ、アルテシモシエロ
トラディスシリーズ
□2013年度
トラディス東十条メビウス新宿御苑、トラディスライズ錦糸町レグノ・セレーノ
□2011年度
トラディス浅草橋
□2010年度
トラディス日暮里E、トラディス日暮里S
メビウスシリーズ
□2010年度
メビウス渋谷幡ヶ谷
グローバルリンクマネジメントの不動産投資の利回りは？
都内における新築の不動産投資の場合、原材料調達価格の高騰や銀行のマイナス金利による貸し出し金利の低下によって、約3-4%と低い利回りになっています。
しかしながら、都内の場合は地方から多くの若者が集まり、賃貸需要は高いため、グローバルリンクマネジメントの場合、99%以上の高い入居率になっています。
グローバルリンクマネジメントの賃貸管理の仕組みは？
不動産投資マンションを手がける会社は、通常オーナー（大家）の代わりに、入居者からの家賃集金の代行やクレーム対応、入居者が変わる際の広告掲載や客付などの「集金代行システム」とサブリースと言われるオーナーと不動産会社が賃貸借契約を行い、不動産会社はその物件を第三者に貸し出す一括借り上げシステムの二つに分かれています。
集金代行システムの場合は、2年単位での契約更新が多く、借主はあくまでも入居者になります。サブリースの場合は借主が不動産会社になり、10年などの長い契約が多いため、この二つの違いやメリット・デメリットを理解した上で、賃貸経営することが大切です。
集金代行システム
グローバルリンクマネジメントのHPを覗いてみると、上図の通り、オーナーに変わって、入居者の募集→審査・手続き・集金→クレーム処理→退去時の解約手続き・リフォーム/更新手続き→入居者の募集といった賃貸経営にまつわる業務を一括してサポートしています。
集金代行の相場感は、家賃収入の3〜5%の範金額感になり、その他の費用としては、更新時の手数料（家賃の半分）、入居者斡旋の場合の仲介手数料（家賃の1ヶ月分）、退去時のリフォーム費の一部負担があります。
ただし、これは業者によって中身は異なるため、グローバルリンクマネジメントの場合、集金代行費やその他の費用は公開されていないため、直接説明会や面談で確認する必要があります。
セミナー：https://www.global-link-seminar.com/
一括借り上げ【サブリース】システム
サブリースとは、オーナーと不動産会社（グローバルリンクマネジメント）が賃貸借契約を行い、不動産会社はその物件を第三者に貸し出す一括借り上げシステムになります。
一般的には2年単位で家賃の見直しが入り、年数の経過と共に家賃収入は比例して下落しますが、この見直し期間を7年に1回としており、最長35年の中で、4回の改訂の範囲（見直し金額は下限5%以内）に抑えるというグローバルリンクマネジメント独自のサブリースシステムになっています。
このシステムによって、オーナー側が抱えるリスクである、家賃下落リスクと客付リスクを回避しています。
ただし、サブリースの場合でも、不動産関連の法律である「借地借家法」が適用されます。すなわち、契約期間が満了しても、不動産管理会社の同意・合意がなければ解約できないため、賃貸管理会社が契約更新を希望している際には解約できません。
そのため、一度サブリースで契約すると、借主が契約更新の意思表示をし続けることにより、家賃の下落や何か不都合があったとしても、解約できないことを意味しています。
借地借家法28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
上記の通り、サブリース会社からオーナーへ支払われるサブリース賃料の滞納がなかったり、オーナー側に正当事由がない場合は、サブリース契約を解約することができません。すなわち、サブリース会社が借地借家法の保護を受ける立場にあります。
また借地借家法32条1項では、周辺環境、経済環境の変化などを理由として不動産会社、オーナー双方、賃料の減額、増額を要求することができるとあるため、いくら契約書で家賃の変動ルールが明記されていたとしても、法律的には家賃の現逆や増額をサブリース会社が請求できる立場にあるため、注意が必要です。
以下にサブリースを検討する際の注意点をまとめましたので、不動産投資物件の購入を検討する際に、合わせて集金代行やサブリースの仕組みを理解して、慎重に検討することをおすすめ致します。
サブリース契約の注意点とポイント
以下はwikipediaの引用になりますが、過去のトラブルや問題点が整理されているため、サブリースを検討される際の一つの視点として、ご参考ください。また、グローバルリンクマネジメントにおいても、具体的なサブリースの契約内容はHPには乗っていないので、是非セミナーに参加してご質問されたり、契約前には必ず確認するようにすれば、納得した上で不動産投資を進めることができるのではないでしょうか。
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賃料は長期間一定ではない。
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サブリース会社が借地借家法による保護を受ける。
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借地借家法の強行法規性により賃料減額請求を排除する契約は無効である。すなわち法的には「家賃30年保証」や「契約10年更新」などの契約をサブリース会社は基本的に守る必要はなくいつでも減額請求を行う事ができる。
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サブリース会社と家主の間に宅建業法は適用されない。
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家主側から契約を中途解約すると高額な違約金を請求される場合がある。
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サブリース契約を解除する場合はローンを全額借り換えねばならない場合がある。
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サブリースの条件として不動産会社が指定した建物を指定した業者が建設する場合がほとんどある。指定した建設業者が建設する場合には、サブリース会社はオーナーからの支払われる建設費とサブリース会社が建設業者に支払う建設費の差額で儲けるため、建設会社に出来る限り安く建物を作らせオーナーに出来る限り高く売る場合がある。
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大手専業会社も「一括借上げ方式」の管理では利益をあまり上げておらず利益の80%は建物の建築で稼いでいる（上場会社のセグメント情報で実態が判る）。このためサブリースを行って長期的に利益を確保するのではなく、家賃保証をセールストークに建物を建てさせることが目的となっている。
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建物管理、修繕などについて不動産会社が指定した業者、仕様となる場合がある。
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敷金・礼金・更新料・修繕費などを家主が受け取れない場合がある。
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不動産会社は住居需要がなくマンション経営が成り立たない場所にまで営業を行っている。転借人の審査は不動産会社が行うため、外国人など生活習慣の違う賃借人が入居すると地域住民とトラブルとなる場合がある。
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転借人は人口減少、大都市への移転などで急速に空室、家賃相場下落が起きた場合を避けるため数年毎に見直す条項を入れており、超長期の家賃保証を避ける体制をとっている。
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家賃保証の場合は、実家賃（実際入居者が支払う家賃）と転貸家賃（オーナーから一括借上げる家賃）の差額（保証料）は10〜20%であるが、転貸開始後数年で家賃を下げるケースが発生している。このためオーナーと借上げ会社との見直しでトラブルが多発しているがオーナー側が譲歩せざるを得ない場合が多い。
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「長期一括借上げ方式」のアパート専業会社が大きい利益を上げたため、他のハウスメーカーや建設会社などが一斉にこれに参入し人口減少の中でアパートの乱立し既存のアパートの空室率は年々高くなり地方の物件は空室50%以上も珍しくない。
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建物が竣工して引き渡された当初の2 – 3か月間は家賃収入が不安定であることから募集期間とされ、この期間内はオーナーに対して保証賃料が支払われない（免責期間）。
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不動産会社の中では「家賃30年保証」など賃料が長期にわたり固定されると謳われている場合があるが、周辺環境、経済環境の変化などを理由として不動産会社、オーナー双方、賃料の減額、増額を要求することができる（借地借家法32条1項に定められており、最高裁判所でも示されているものの、現実的には値上げ、値下げともによほど大規模の物件でない限り裁判の費用対効果を考慮すると双方にメリットが無く、貸主、借主協議の上で据え置きとなるケースも多い）。
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中途解約すると全室空室にして契約解除を行われる場合がある。これはサブリース会社は最終的な借り手の個人情報を知っているがオーナーは知らないためである。
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サブリース会社が破綻した場合、契約も反故になる。
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サービス付き高齢者向け住宅など介護施設においてもサブリースが増えている。破綻したサブリース会社もあり、その場合に通常の賃貸物件よりも深刻な問題を引き起こしている。
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建築後に賃料減額を受け入れた結果、建物建築費の借入金が払いきれず最終的に土地建物を手放す事例も出てきている。事例のなかには資産を全て処分したが借金だけが残っている例も存在している。
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資産を全て処分しても借入金を返せなくなった場合に保証人が債務返済を迫られるが、高齢者の親が相続税対策として行っており保証人である子が多大な借金の返済を迫られる事がある。
引用元：サブリース/wikipedia
セミナー：https://www.global-link-seminar.com/
グローバルリンクマネジメントの入居率は？
2017年9月現在の入居率は、入居率 99.10%、管理戸数 1,892戸と非常に高い入居率になっています。マンションの入居率の目安としては、95%以上だと高いとされているので、そこと比較しても、非常に高い水準になっています。
グローバルリンクマネジメントの口コミ・評判は？
インターネットで「グローバルリンクマネジメント評判」や「グローバルリンクマネジメント口コミ」、「グローバルリンクマネジメント失敗」、「グローバルリンクマネジメント詐欺」など、投資関連にありがちなワードで検索をしましたが、悪評や不評は見つかりませんでした。
ただし、一点気になったのは、「グローバルリンクマネジメント」検索すると、以下のような「迷惑電話」や「勧誘」を含めた検索が多いようです。
ただし、「迷惑電話」や「勧誘」の検索ワードに対して、ネガティブな記事はなく、悪い評判はなかったので、購入を検討されていたり、セミナーに参加された方が、ちゃんとした会社か確かめる為に、検索しているのかもしれません。
僕自身は中古ではありますが、「アルテシモシリーズ」の1LDKのマンションを購入し、投資としての用途というより、住んでいますが、オートロックのセキュリティ面、物件の立地、設備（浴室乾燥機）は非常に満足のいくスペックになっています。
グローバルリンクマネジメントのtwitterでの口コミや評判は？
twitterでの声を覗いてみると、グローバルリンクマネジメントに関する口コミや評判がありました。
グローバルリンクマネジメントの投資物件を見てきた。
サミーが勤める会社、グローバルリンクマネジメントの投資物件を見てきた。
僕は前に不動産投資会社のコンサルしてたから解るけど、ここまで本当にできるの？って疑っちゃうほどの好条件だった
レバレッジかけれる条件の人はすげぇ良いと思う? pic.twitter.com/41NK2iWbec— こんのよーえつ（今野陽悦） (@KonnoYouetsu) 2016年5月16日
新橋駅前で、“株式会社グローバルリンクマネジメント”って会社の営業マンが、飛び込みで名刺を配ってた。
新橋駅前で、“株式会社グローバルリンクマネジメント”って会社の営業マンが、飛び込みで名刺を配ってた。何してる会社だろ。相手も構わず配るとは、いい度胸してる。(￣◇￣;)
— 左近 晴男 (48)♂ (@two_cats_2010) 2010年11月11日
「次はかけないでください」と言ってもかけてる(怒)
新卒カードを使ってしまった新入社員の不動産投資の営業迷惑電話は何とも言えない気持ちになる(´・ω・`)
発信元は不動産投資の迷惑電話で超有名なグローバル・リンク・マネジメント社。毎回「次はかけないでください」と言ってもかけてる(怒)— nagae satoshi (@nagae1) 2015年4月8日
twitterでの声には、「駅前で名刺交換する営業マンの姿」や「迷惑電話」に対する意見がありました。
ただし、2年以上の前の意見で、現在では不動産投資業界全体が、多くの営業マンを抱えて、リストにテレアポをする「アウトバウンド」主体の営業から、イメージキャラクターやCM、WEB広告に資源を投下して、反響を得る「インバウンド」主体の営業に切り替わっているので、現在はこういった泥臭い営業は、少なくなっているのではないでしょうか。
「アルテシモシリーズ」に住む入居者の口コミや評判は？
これまで、オーナー側の口コミや評判を紹介させていただきましたが、ここでは「アルテシモシリーズ」に住んでいる入居者の声をご紹介します。
単身者でもファミリー層でもかなり快適に過ごすことができるのではないかと思います。
マンション自体も比較的新しいものになっていて、単身者でもファミリー層でもかなり快適に過ごすことができるのではないかと思います。徒歩圏内に大病院、小児科、託児所などがありますので、子育て環境にも適していると言えるでしょう。もちろん一人暮らしの方のために、コンビニなども揃っていますね。(アルテシモリンクディセラ-40代女性)
いろんな置物とかを飾りたいという方にはいいかもしれませんが、そうでない方にはとても微妙なマンションですね。
ちょっとデザイナーズマンションみたいになっていて、レイアウトしやすい棚？がありますが、そんなにインテリアにこだわっている訳ではありませんので、いらない設備なのかなと思いました。いろんな置物とかを飾りたいという方にはいいかもしれませんが、そうでない方にはとても微妙なマンションですね。(アルテシモリンクディセラ-20代女性)
管理人が気さくな方で、マンション全体の状況を把握している。
管理人さんが気さくな方で、ゴミの処理や、各階の掃除、見回り、状況を把握している。(アルテシモ・ヴランシェ・プロヴァ)
グローバルリンクマネジメントの不動産投資セミナーは？
グローバルリンクマネジメントでは、不動産投資を学びたい方や検討されている方に、ほぼ毎日のペースで積極的にセミナーを行なっています。
グローバルリンクマネジメントの不動産投資セミナーの内容は？
セミナーのタイトルを見る限り、初めてこれから不動産投資を考えているビギナー向けにセミナーを開催しているのではないでしょうか。
不動産投資セミナーは以下から参加することができるので、気になる方は、以下をご覧ください。
セミナー：https://www.global-link-seminar.com/
不動産投資セミナーの参加者は？
会社員の方が大多数を占めており、年収で見ると、500万円以下の方が5割以上を占めています。
不動産投資セミナー参加者の声
年収580万円 / OL28歳
紹介中心の会社さんだけあって、無理なセールスがなく安心できました。
不動産投資は、しっかりした知識がなければ失敗してしまうリスキーな投資方法という認識でしたが、物件や契約方法によってはローリスクで資産形成ができるということがわかりました。不動産投資の種類だけではなく、他の投資と比較した時のメリット・デメリットまで丁寧に説明してくれたため、初心者の私でも1日である程度の知識をつけることができました。紹介やリピート中心で営業をしている不動産投資の会社さんだけあって、無理な押し付け営業は一切なく、安心して勉強することができました。年収500万円 / 公務員女性32歳
気をつけるべき不動産の特徴が1日でわかった。
他社のセミナーにも何回か行きましたが、自社の不動産投資の良い点ばかりを話すことが多かったです。グローバルリンクマネジメントさんのセミナーは不動産投資のデメリットや気をつけるべきポイント等、基礎的なところからしっかり説明してくれたため大変勉強になりました。講師はその時は女性の方でしたが、セミナー後に質問したところ親身になって相談に乗ってくれたのも好印象です。年収450万円 / サラリーマン28歳
さすが入居率99％以上の不動産会社
私は既に他社で二部屋所有していましたが、利回りを重視して一般管理にしてしまい空室期間が長く続いたりと苦戦しておりました。日本で唯一の7年更新サブリースがなぜ実現できるのか非常に興味があり参加させていただきましたが、やはり高い入居率を維持できているだけあってロジックがしっかりしていました。はじめからグローバルリンクさんで購入しておけば。。と正直後悔しています。年収920万円 / 会社役員36歳
書籍だとわからないプロの意見が聞ける。
不動産投資の本は何冊か購入して読みましたが、自分のケースにあてはめた時にどれくらいリスクがあるか等がわからず困ってました。セミナー後に個別相談で具体的な質問ができ、今後の投資方針を決めることができました。アドバイスまで受けられて無料というのは本当に価値があると思います。活用すべきです！
不動産投資において、グローバルリンクマネジメントはおすすめ？
不動産投資をする前に、やる目標や目的を明らかにして、現状の収支や投資のリスクを理解することが大切。
毎日仕事に行く際利用する時間に正確な電車でさえ、事故やトラブルがあれば、遅延します。それと同じように、ものごとには100%うまくいくと言った「美味しい話」はありません。特に、投資とは、「資源を投じることで、対価を得る活動」なので、多くの資源を投じれば、それだけ背負うリスクも大きい為、安易に取り組んではいけないのではないでしょうか。
特に、グローバルリンクマネジメントのような新築の不動産投資は、長期に渡って不動産を保有し、賃貸収入で保険の積立や年金のプラスになるような長期保有者向けに商品設計されています。その為、商品の特性を誤って多額の借金をして保有すると、大きな借入という名の負債を抱え兼ねません。
初期にかかる費用、賃貸経営してからかかる費用、毎月と年間のキャッシュフロー、これに時間軸を加えて、10年後、20年後、30年後、40年後はどうなっているのか。また、その時点での不動産の資産価値はどうなのか。ここを考えた上で、購入する不動産デベロッパーや立地、さらには賃貸経営手法を戦略的に行う必要があります。（しっかり戦略を立てたとしても、マーケットの急な変化で失敗することもあります。）また、戦略の前に、自分はなぜ不動産投資を行うのか。単なる金儲けではない、中長期的な目標や目的を実現する為に、不動産投資をどう活用するのか。ここが大切です。
以下では、新築の不動産投資におすすな人、そうでない人を整理したので、ご参考いただければ幸いです。
おすすめな人とそうでない人
新築の不動産投資の場合、現在のマイナス金利の市場では、低金利（1-2%）での融資が可能になる為、調達金利が低い分、投資用マンションの新築物件の表面利回りは3-4%代（イールドギャップで1-3%）になります。
例えば、物件価格が2500万円、表面利回りが4%であれば、年間の家賃収入は1,000,000円になります。2500万円のフルローンで投資した場合、調達金利が1.5%。返済期間が35年であれば、毎月の返済額は76545円で、年間の返済額は918,540円になります。
毎月の費用を除いた場合の年間のキャッシュフローは81,460円(=1,000,000-918,540)になりますが、ここから毎月の管理費・修繕積立金（賃料の15-20%程度、修繕費は年数を重ねるごとに上昇するのが一般的）がかかります。
さらには、入居者がつかなかった場合のリスクや、不動産取得税などの不動産を保有することに対する税金がかかる為、キャッシュフローで考えると、10万円前後はマイナスになります。
また、経済環境の変化により、金利の上昇リスクもあり、上記の場合、金利が1%上がるだけで、年間の支払額は1,072,500円になり、15万円以上の支払額増に陥ります。
その為、公務員や歴史ある上場企業で、転職リスクの少ない安定した収入環境の方が向いいます。金利上昇リスクも考えると、毎年借入の元金を返して、早めにローンを終えると行った「繰上返済の対策」が取れる方が理想的と言えます。
残債を返してしまえば、毎月の家賃収入から管理費や修繕費を除いた金額が毎月の収入になるだけではなく、所有している不動産が資産になり、売却をしてキャピタルゲインを得たり、所有する不動産を担保にして、別で資金調達をすることができます。
ただし、自身の税金の支払い面だけで考えると、金利の利息分などは経費にできて、税金対策になります。しかしながら、利息は年数が経過すると、徐々に小さくなる設計になっている為、年々節税効果は落ちます。
おすすめな人
- 安定した収入のあるサラリーマンの方
- 安定したビジネス（ストックモデル）をされている方
- 長期的な投資を考えており、余剰資金のある方
おすすめではない人
- 収入が不安定な方
- 余剰資金がなく、生活がギリギリな方
- 短期的なキャピタルゲイン（不動産売却益）を求めている方
- 不動産投資に面白みを感じない方
まとめ
いかがでしたか。不動産投資は所有すれば確実に儲けるうまい話ではなく、賃貸経営に関する正しい知識と経済環境をみながら進めていかなければ、簡単に成功することはできません。
グローバルリンクマネジメントは、「アルテシモシリーズ」を軸に投資用のマンション事業を展開しており、ネット上の口コミや評判を見る限りは悪い評判も立っていないので、セミナーを中心に購入検討者にしっかりリスクとリターンの説明を行った上で、販売を進めており、年々成長しているように感じます。オーナー向けにもお客様感謝祭を開催し、積極的に顧客との対話をしている姿勢もまた、顧客から支持されている一つの理由ではないでしょうか。2017年12月13日には東証マザーズへの上場を予定しており、株式公開することで、資金調達だけではなく、より社会的信用度が増し、安心・安全を提供していくのではないでしょうか。
また、賃貸経営を行う上でのサブリースなどのシステムも充実しており、安心して賃貸経営をされている方が多いようにも感じます。
ただし、上記でもご説明させていただいた通り、不動産に関わる借主に強い法律もある為、そういったリスクを正しく理解して、不動産投資会社の選定を行っていくことが結果的に成功への一番の近道ではないでしょうか。
不動産投資が気になる方は、グローバルリンクマネジメントのセミナーに参加して、不動産投資を学んだ上で検討されたり、他の不動産投資用マンションを販売する企業も合わせて観て、比較してみてはいかがでしょうか。
僕自身も中古ではありますが、アルテシモシリーズを1物件保有しており、中古では入手しづらい港区、中央区、千代田区や人気エリアの目黒区、渋谷区、新宿区の新築には資産価値が下がりづらいため、興味があるので、タイミングをみてセミナーにも参加してみたいと思います。
セミナー：https://www.global-link-seminar.com/
ワンルームマンションの不動産投資では、積極的にセミナーや勉強会をやっており、株式会社PIM
、株式会社リアネスト
、株式会社セオリーファクトリーなど、合わせてセミナーに参加して、知識を深めると共に、比較して観てはいかがでしょうか。
株式会社リアネストの不動産投資セミナーは、以前参加したことがあるので、以下の関連記事をご参照ください。
関連記事：【不動産投資セミナー東京】マンション経営を学びに無料セミナーに参加してみた。【感想・評判】
また、グローバルリンクマネジメントと同様に新築のワンルーム「SYFORME(シーフォルム)」を手がける株式会社シーラや「アランシアシリーズ」を手がけるプロパティエージェントなどもブランドや立地面で資料請求して、比較してみてはいかがでしょうか。
色々検討した結果、不動産投資に対する不安が強い方は、1万円から不動産投資ができるオーナーズブックなどのクラウドファンディングを活用することで、投資の経験を積んで学んで行くことも一つの方法ではないでしょうか。
何れにしても、投資にはリスクが付きものなので、そのリスクを正しく理解した上で、行うことをおすすめします。
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グローバルリンクマネジメントの総評
